In questo articolo evidenzieremo quali sono i principali fattori che determineranno una forte discesa dei prezzi immobiliari italiani anche nei prossimi anni.

Principali fattori che dominano il mercato immobiliare e sono causa della diminuzione dei prezzi:

1. Aumento disoccupazione
2. Aumento tempi di vendita
3. Forte diminuzione delle transazioni
4. Aumento indebitamento dei costruttori
5. Diminuzione prezzi dei terreni edificabili
6. Forte diminuzione dell’inflazione

Il grafico mostra una previsione o probabile scenario per il mercato immobiliare 2010, 2011, 2012.

Sul grafico sono rappresentate 3 curve. La prima curva riguarda l’andamento medio del prezzo di un immobile che nel 1985 era stimato in 100 mila euro. La seconda curva rappresenta la base di rivalutazione che hanno avuto mediamente gli immobili negli ultimi 23 anni. La terza curva rappresenta l’andamento rivalutato dei picchi raggiunti dai prezzi. Dal grafico è facilmente visibile come il mercato immobiliare italiano presenti cicli di espansione e contrazione dei prezzi. Gli ultimi anni (2010,2011 e 2012) rappresentano una possibile evoluazione dei prezzi al ribasso per il mercato italiano.

Perchè la crisi immobiliare è reale? Per valutare come gli investitori guardano al mercato immobiliare italiano prendiamo in esame alcune società per azioni che investono in questo settore. Analizziamo l’andamento azionario di queste società negli ultimi mesi attraverso i seguenti grafici aggiornati a Febbraio 2010. La linea azzurra indica l’indice FTSE MIB. I grafici mostrano molto bene la valutazione negativa degli investitori nei confronti dei titoli del comparto immobiliare italiano. Se paragoniamo l’indice FTSE MIB (FTSE MIB è attualmente il più significativo indice azionario della Borsa italiana. Questo indice rappresenta il paniere che racchiude le azioni delle 40 maggiori società italiane ed estere quotate sui mercati gestiti da Borsa Italiana) notiamo come i titoli che operano nel mercato immobiliare italiano stiano notevolmente sottoperformando.

Immagine PirelliReEstate (da Gennaio 2006 a Febbraio 2010)

Immagine Gabetti (da Gennaio 2006 a Febbraio 2010)

Risanamento (da Gennaio 2006 a Febbraio 2010)

Ecco quanto perdono questi titoli dall’inizio della crisi economica:

• Gabetti -87%
• Pirelli Real Estate -96%
• Risanamento -91%

Ricordiamo ancora una volta che usualmente gli andamenti del mercato azionario anticipano l’andamento dell’economia reale.

La crisi del mercato immobiliare italiano è sempre più pesante. Lo scoppio della bolla immobiliare negli USA, in Spagna ed in Gran Bretagna sta facendo sentire il suo peso anche sui gruppi italiani. Il gruppo Gabetti ha evidenziato la difficile situazione del mercato immobiliare italiano con la riduzione notevole del numero di transazioni intermediate e il notevole allungamento dei tempi di vendita. A questi problemi si aggiunge la stretta del credito concesso alle famiglie e alle imprese a causa della carente liquidità del sistema finanziario.

Quali sono i segnali per un possibile scenario deflattivo?

Alcuni economisti ritengono anche probabile uno scenario deflattivo che riguarderà l’Europa. Nel caso in cui queste ipotesi si dovessero verificare i prezzi immobiliari non saliranno per molto tempo. Vediamo quali sono i principali segnali dell’inizio di un possibile scenario deflattivo:

1. Discesa dei prezzi (settore immobiliare, settore automobilistico, settore energia …)
2. Aumento delle insolvenze sui mutui e dei pignoramenti immobiliari.
3. Aumento della disoccupazione

Alcuni di questi segnali sono già presenti in Italia. Tuttavia lo scenario deflattivo non sembra ancora avviarsi e l’ultimo dato misurato a Dicembre 2009 sull’inflazione è 1.0%.

Come incideranno i prezzi dei terreni edificabili sui nuovi cantieri pronti a fine 2010?

I prezzi dei terreni edificabili sono in forte diminuzione. Questo fattore incide in modo non trascurabile sui prezzi immobiliari dei nuovi cantieri. Al momento attuale è già possibile misurare una notevole diminuzione delle differenze tra i prezzi richiesti dai venditori privati ed i prezzi rischiesti dai costruttori. I costruttori infatti stanno rivedendo i loro prezzi di vendita più velocemente dei privati. Tuttavia  per  i prossimi 12 mesi stimiamo una diminuzione ancora più marcata dei prezzi di vendita del nuovo data da questi fattori:

1. Costi minori sulle materie prime
2. Costi minori nel comparto energia
3. Costi minori dei terreni edificabili
4. Aumento della necessità di vendita dei costruttori (Tasse e possibilità di nuovi articoli a sfavore dei costruttori che mantengono invenduti immobili per molto tempo…)

I pignoramenti sono aumentati?

Adusbef e Federconsumatori hanno raccolto numerosi dati dai tribunali che riguardano pignoramenti e vendite all’asta nel 2009. Il risultato di questa indagine mostra che le vendite all’asta sono aumentate del 15% rispetto al 2008. Tutto questo nonostante i tassi di interesse bassi e la diminuzione dei costi legati ai mutui. Prendendo in esame un arco di tempo che va dal 2007 al 2009 l’indagine mostra un aumento dei pignoramenti del 60% (130 mila case all’asta).

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5. Fondi immobiliari in perdita del 50%

Ottomila famiglie liguri potrebbero essere costrette a vendere la propria casa entro febbraio perchè non riescono più ad onorare le rate del mutuo. La Liguria è stata messa al primo posto dall’osservatorio della Caritas per la crisi, infatti il 34% delle famiglie paga un mutuo superiore al 30% del proprio reddito.

Sono circa 40 mila le famiglie in difficoltà a causa del mutuo. Anche le tempestive misure messe in atto dal goveno risultano comunque insufficienti in questo periodo di crisi. La speculazione immobiliare tra il 2000 ed il 2006 sta causando gravi problemi ai cittadini.

In tutta Italia i pignoramenti stanno aumentando in modo considerevole ed il numero di case immesse nel mercato sta aumentando notevolmente. Si accumulano quindi il numero di immobili presenti nel mercato e la situazione non sembra migliorare.

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Anche l’attore e produttore cinematografico statunitense di origine italiane Nicolas Cage è stato colpito dalla crisi dei mutui.  Vittima come milioni di americani si è visto pignorare e vendere all’asta due abitazioni a New Orleans per una valutazione totale di 6,8 milioni di dollari. L’attore aveva un debito ipotecario di 5 milioni di dollari e doveva alla città di New Orleans circa 150 mila dollari di tasse sulla casa. Per far fronte ai debiti l’attore ha già dovuto vendere case a Los Angeles, Las Vegas e Rhode Island.

Una delle cause della situazione estremamente negativa dei pignoramenti è l’aumento della disoccupazione che negli USA è salita negli ultimi mesi al 10,2%. La disoccupazione ha ridotto notevolmente la capacità di acquisto degli americani con la conseguenza di un aumento al ricorso dei pignoramenti da parte delle banche al fine di rientrare dei capitali investiti.

Disoccupazione USA Ottobre 2009

Elenchiamo alcuni degli stati che stanno soffrendo di più il fenomeno della disoccupazione:

• Michigan (disoccupazione 15,2%)
• Nevada (disoccupazione al 13%)
• California (disoccupazione 12,5%)
• South Carolina (disoccupazione 12,1%)
• District of Columbia (disoccupazione 11,9%)
• Florida (disoccupazione 11,2%)
• Kentucky (disoccupazione 11,2%)
• North Carolina (disoccupazione 11,0%)
• Alabama (disoccupazione 10,9%)
• Tennessee (disoccupazione al 10,5%)

Altra cattiva notizia dal settore immobiliare degli Stati Uniti riguarda i nuovi cantieri di edilizia residenziale che registrano ad ottobre un calo inatteso del 10,6% rispetto alla crescita del mese precedente. Sono ben 10 punti percentuali persi in un solo mese, in termini assoluti significa una perdita di 60 mila nuove case. Anche i nuovi permessi di costruzione registrano un calo del -4%.

Per vedere com’è cambiata la disoccupazione in USA in questo ultimo periodo leggete l’articolo : La grande crisi del credito

Analizzando tutti i dati risulta palese che il mercato immobiliare americano naviga ancora in cattive acque. Questo settore risulta quindi ancora dominato dalla crisi. L’economia è tornata a crescere ma la situazione del comparto immobiliare è tutt’altro che risanata.

Storicamente, il mercato immobiliare americano ha guidato anche quello italiano. Riteniamo quindi ancora valide le analisi per cui il nostro mercato immobiliare calerà nei prossimi mesi sia come volumi di compravendite  sia come prezzi.

Pignoramenti, la situazione italiana

Anche in Italia stiamo assistendo ad un aumento delle case pignorate e messe all’asta. Tra i debitori vengono colpiti soprattutto gli stranieri. Inoltre le aste vanno spesso deserte anche quando l’immobile viene riproposto a prezzi ribassati. Oramai sono pochissime le aste che vanno a buon fine.

Giuliano Paterlini, vicepresidente del collegio costruttori Bresciano ha sottolineato che i costruttori sono molto preoccupati per via del mercato immobiliare stagnante.  Paterlini continua affermando che il settore dei costruttori è il comparto che entra in sofferenza per ultimo ed esce dalla crisi per ultimo.

Bergamo: Nei nove mesi dell’anno i pignoramenti sono stati quasi 900, il 37% in più rispetto a due anni fa. Tra i debitori colpiti c’è un numero elevato di stranieri. L’iter è quello classico, si stipula un mutuo a lunga scadenza per l’acquisto di una casa e successivamente non si riesce a far fronte alle rate.

Como: Sono circa 1180 le persone che a Como rischiano di perdere la casa perchè pignorata e messa all’asta. Questi numeri non si registravano da anni.

Bolzano (Alto Adige): E’ allarme in Alto Adige per aumento sfratti e pignoramenti tra le famiglie altoatesine appartenenti al ceto medio. Fino a qualche anno fa in questa Regione gli sfratti erano praticamente inesistenti. Dall’inizio dell’anno, a Bolzano, si sono registrati già 70 sfratti di cui 56 per morosità. Stesso discorso per i pignoramenti immobiliari, l’aumento cresce ad un ritmo di 10-15 a settimana. Tutto questo sarebbe stato impensabile solo pochi anni fa.

Brescia: Nei primi sei mesi del 2009, secondo i dati degli uffici giudiziari bresciani, sono stati eseguiti 12.465 atti di cui 11.438 pignoramenti e 1.027 sfratti. Mario Rocca, dirigente dell’ufficio, conferma che l’attività è notevolmente aumentata negli ultimi mesi. Ci sono stati circa 1.380 atti in più (+11%) rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. I pignoramenti mobilirari ed immobiliari sono aumentati di circa 11%. La crisi sta colpendo le famiglie monoreddito e le famiglie che hanno una situazione economica debole.

Reggio Emilia: Sono in continuo aumento i pignoramenti a Reggio Emilia e provincia. L’ufficio delle esecuzioni immobiliari del tribunale di Reggio ha concesso nel 2006 circa 230 pignoramenti. I pignoramenti sono saliti nel 2007 a 330 (+43%) e nel 2008 sono saliti a 434 (+31% rispetto al 2007). La previsione per il 2009 è di circa 578 pignoramenti (+33% rispetto al 2008). I motivi che costringono le famiglie a disfarsi della propria casa sono tutti economici ed il motivo dominante rimane quello del mancato pagamento delle rate dei mutui ipotecari alle banche.

Infine concludiamo sottolineando che la Camera di Commercio di Milano ha registrato un calo record delle compravendite immobiliari del -20% rispetto all’anno precedente.

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Il crollo del mercato immobiliare italiano è oramai alle porte, ecco alcuni indicatori che impattano negativamente su questo settore:

• Aumento tempi di vendita
• Aumento indebitamento dei costruttori edili
• Aumento del numero di immobili in vendita immessi nel mercato
• Diminuzione della domanda primaria e secondaria
• Diminuzione dei finanziamenti che le banche concedono ai compratori
• Diminuzione del finanziamenti che le banche concedono ai costruttori

Tutti questi elementi contribuiscono ad indicare che il settore immobiliare italiano e fortemente in crisi.

Con i dati attuali possiamo stabilire che nel medio periodo (10 mesi) vi sarà una diminuzione forzata dei prezzi per gli immobili italiani. Alla fine di questa crisi stimiamo una diminuzione dei prezzi dell’ordine del -40%.

Oggi viviamo una situazione economica unica poichè l’enorme bolla immobiliare gonfiatasi a livello globale negli ultimi anni, tra il 1998 ed il 2007,  porterà ormai quasi certamente ad una contrazione dei prezzi che perdurerà almeno per i prossimi 3 anni. Quel che abbiamo visto accadere in questi mesi sul mercato immobiliare americano (che anticipa il mercato immobiliare europeo) porterà sicuramente ad una rivalutazione del prezzo degli immobili anche nel nostro territorio (cosa che sta già avvenendo).

Presentiamo ora alcuni grafici storici sull’andamento dei prezzi del mercato immobiliare italiano. Il primo grafico che presentiamo rappresenta l’andamento dei prezzi al mq per gli immobili di Milano.

Dal grafico precedente è possibile notare un elevato aumento dei prezzi, tuttavia il grafico precedente non permette di comprendere il “reale” aumento dei prezzi al netto dell’aumento dei prezzi causato dall’inflazione. Mostriamo ora un grafico su cui è osservabile l’andamento dell’inflazione tra gli anni 1955 ed il 2000.

A questo punto, utilizzando entrambe le informazioni che abbiamo a disposizione costruiamo un terzo grafico su cui è osservabile l’andamento dei prezzi delle case di Milano al netto dell’aumento dei prezzi dipendente dall’inflazione. E’ proprio questo il grafico da prendere in riferimento per analizzare il mercato immobiliare.

Come potete vedere dal grafico precedente, anche il mercato immobiliare è soggetto a fasi di epsansione e di contrazione dei prezzi. Prendiamo ad esempio gli anni che vanno tra il 1987 ed il 1997, è chiaramente visibile la bolla espansiva che portò i prezzi ad alzarsi ma che inevitabilmente si sgonfiò tra gli anni 90 e 98. La crisi all’epoca durò quindi 8 anni con cali dei prezzi ben visibili a tutti!

Mostriamo ora l’indice Shiller Home Price Index che corrisponde ai prezzi immobiliari di diverse zone metropolitane americane.

Molti a questo punto si chiederanno: “Ma allora perchè non ne parla nessuno, in Italia, o quasi?”. A questa domanda vi sono molte spiegazioni.  Dobbiamo ricordare che sono in molti ad aver investito nel mercato immobiliare in questi ultimi 10 anni e quindi sono in molti ad avere interessi diretti e a “sottovalutare” l’entità dello scoppio della bolla immobiliare. Tuttavia, chi è nel settore, sa molto bene come anche il mercato immobiliare italiano sia ciclico con fasi di espansione e di contrazione.

Mostriamo ora come hanno reagito in questi ultimi 2 anni alcuni titoli collegati direttamente con il mercato immobiliare italiano. Vediamo alcuni altri grafici sui titoli italiani del settore immobiliare all’interno dell’ETF Etf Epra Euro Property (Aedes-grafico, IGD-grafico, Pirelli Real Estate-grafico, Risanamento-grafico).

Pirelli & C. Real Estate – it.finance.yahoo.com

Prendiamo la società Pirelli&C Real Estate, nel 2007 quotava 60 euro per azione, oggi quota poco più di 1 euro per azione, pertanto una perdita di circa il 98%.

Confrontiamo ora il grafico del titolo Pirelli&C RE (grafico a candele) con l’indice FTSE MIB (linea blu).

Si vede chiaramente dal grafico che il titolo Pirelli&C RE sta sottoperformando notevolmente l’indice FTSE MIB Italia. Questo perchè la sfiducia da parte degli investitori per il mercato immobiliare italiano è al momento attuale molto elevata.

Esaminiamo ora la società per azioni italiana Aedes SPA che opera nel settore immobiliare.

Guardiamo ora il grafico della società immobiliare Risanamento SPA che ha sede legale a Milano.

Esaminiamo ora l’ETF EPRA EURO.

Questo ETF è composto da società europee che operano nel settore immobiliare, citiamone alcune presenti nel paniere: Unibail-Rodamco, Beni stabili spa, Immobiliare grande distribuz, Icade …  Come si vede dal grafico, l’ETF quotava nel 2007 circa 350 euro mentre oggi quota circa 120 euro totalizzando quindi una perdita del 65%.

Da tutti questi movimenti si evince quindi che la borsa sta già scontando un crollo immobiliare imminente possibile, gli investitori quindi hanno notevolmente diminuito la loro esposizione in questo settore. Inoltre anche grandi banche stanno ridimensionando la loro esposizione sul settore immobiliare. E’ di questi giorni infatti la notizia rilasciata dall’amministratore delegato di UniCredit Alessandro Profumo che mette in luce come l’attuale focus sia quello di razionalizzare il capitale e ridurre il peso degli immobili.

Al momento attuale per chi vuole acquistare è conveniente attendere prezzi migliori, mentre chi vuole vendere dovrebbe cercare di vendere nel più breve tempo possibile anche a costo di diminuire il prezzo di vendita. Inoltre è necessario porre particolare attenzione ai mutui (al momento attuale per mutui superiori ai 10anni il tasso fisso è un must), meglio non rischiare di sottoscrivere un mutuo con rata troppo elevata perchè se dovessero accadere imprevisti sarebbe veramente difficile rivendere l’immobile.

Presentiamo ora un filmato della puntata di Economix del 03-04-2009 ( Rai Educational ) dal Titolo “Il ballo del mattone”.  Tra gli ospiti il Professor Andrea Boitani (economista Lavoce.info), l’architetto Giuseppe Pasquali ed il presidente dell’ANCE Paolo Buzzetti. Nei primi secondi del video vengono indicati alcuni dati rappresentativi della situazione del mercato immobiliare italiano e vengono delineate le previsioni sul breve periodo:
“Ma il Prezzo alla lunga lo pagherà il Mercato Immobiliare?”
“-40% è il Calo Stimato dai Centri di Ricerca dei Prezzi delle Abitazioni al m2 nel Breve-Medio Periodo.”

Potete vedere la puntata completa a questo indirizzo:
puntata economix rai – il ballo del mattone

Crollo mercato immobiliare 1992-1998

Passiamo ora ad analizzare il crollo immobiliare avvenuto tra il 1992 ed il 1998. In questi anni diminuirono fortemente il numero delle compravendite immobiliari che raggiunsero i minimi nel 1996. Il crollo dei prezzi delle case arrivò al -45%. Elenchiamo ora alcune notizie sul mercato immobiliare italiano…

NEL ‘ 91 DOMANDA INCHIODATA PER IL MATTONE AD ‘ USO UFFICIO’
Repubblica — 03 novembre 1991   pagina 50   sezione: SETTIMANA FINANZIARIA

ROMA – Anche per il mercato degli immobili d’ impresa, l’ onda lunga degli aumenti si è arrestata. Nel corso di quest’ anno, la domanda a livello generale sarebbe diminuita di circa l’ 8 per cento rispetto all’ anno precedente. Questo ed altri interessanti dati emergono da una recentissima ricerca effettuata dalla Gabetti sull’ andamento del mercato degli immobili ad uso ufficio. Dopo un biennio contraddistinto da una fase congiunturale positiva, il 1991 ha fatto segnare risultati certamente non entusiasmanti.

GENERALE INVERNO SUL MERCATO IMMOBILIARE
Repubblica — 07 febbraio 1992   pagina 8   sezione: AFFARI & FINANZA

Roma Encefalogramma piatto. Gennaio non è stato davvero un buon mese per le compravendite di case. “Il crollo che tutti avevamo previsto – dice Marina Natalini della Fiaip, una delle due federazioni italiane degli agenti immobiliari – si è purtroppo avverato. Rispetto al gennaio dello scorso anno, la caduta degli affari è di circa un terzo”. A far diminuire le transazioni è stata una catena di eventi negativi che si sono coalizzati e che continueranno probabimente a influenzare il mercato per diversi mesi. “Intanto – dice Alessandro Ghisolfi della Gabetti, la più grande agenzia immobiliare italiana – c’ è da dire che già da alcuni mesi il ciclo immobiliare era entrato nella fase discendente. I clienti, avvisati anche dalla stampa, erano diventati più guardinghi e non si buttavano più a capofitto in un affare immobiliare. A peggiorare le cose sono poi intervenuti i nuovi estimi catastali entrati in vigore a gennaio, che hanno fatto lievitare in maniera consistente l’ imposta di registro e l’ Invim e che hanno reso ancora più diffidenti i possibili compratori”. A dare infine il colpo di grazia sul mercato immobiliare è arrivata la notizia della vendita di una parte consistente del patrimonio pubblico oggi in affitto. Certo, gli effetti di questa notizia ricadono soprattutto sulle case medio-basse, ma indubbiamente una grossa parte della liquidità delle famiglie a basso reddito finirà nelle casse degli Iacp penalizzando il mercato normale. Se le compravendite sono in netto calo, i prezzi per ora non risentono troppo della congiuntura negativa. “I venditori non vogliono ancora prendere completamente atto della crisi del mercato – dice Marina Natalini – e raramente abbassano troppo i prezzi. Ma è soltanto questione ancora di due o tre mesi e molti cederanno. Questa è la tipica fase in cui l’ acquirente ha il coltello dalla parte del manico: si trova di fronte a un’ offerta molto vasta e ha tempo per scegliere al meglio”. Avere il coltello dalla parte del manico, però, non significa – secondo gli agenti immobiliari – che sia giusto rimandare a ogni costo l’ acquisto. “Se si trova l’ abitazione che piace – dice Maurizio Pezzetta, vice presidente della Fiabci Italia, la sezione italiana della federazione delle professioni immobiliari – è meglio comprarla, non è che si trovi tutti i giorni. Anche per l’ acquisto per puro investimento c’ è da dire che se si ha una gestione dinamica del proprio risparmio allora sono possibili in questo momento valide alternative; ma se si tengono i soldi più o meno fermi allora il mattone può dare ancora qualche soddisfazione. E’ vero, i prezzi possono rimanere bloccati ancora per un po’ , ma per quanto? Prima o poi ripartiranno e sarebbe un peccato farsi cogliere impreparati con i soldi in mano“. E’ il lato fiscale ad allarmare di più il mercato. I nuovi estimi hanno dato un duro colpo alle aspirazioni di chi vorrebbe comprare casa: da gennaio, infatti, il fisco spreme un po’ di più il mattone e questo allontana molti possibili acquirenti. “C’ è inoltre una gravissima limitazione al mercato – dice Giovanni Candido, responsabile commerciale della Romeo immobiliare di Napoli – dovuta al fatto che chi ha già usufruito delle agevolazioni fiscali sulla prima casa non può più usufruirne. Questa è una politica sbagliata: molti giovani vogliono cambiare casa dopo qualche anno dal matrimonio perché magari è nato un figlio, ma quando sentono che devono versare al fisco il 10 per cento del valore catastale dell’ immobile si scoraggiano e rinunciano. Così accade anche a coloro che cambiano città. Non capisco cosa ci guadagni alla fine il fisco”.

IL PREZZO DELLE CASE SCIVOLA VERSO IL BASSO
Repubblica — 29 marzo 1992   pagina 54   sezione: SETTIMANA FINANZIARIA

MILANO – E adesso anche il mattone avrebbe fatto “sboom”. In alcune zone delle principali città italiane, infatti, i prezzi delle case sarebbero addirittura calati di oltre il 30 per cento. E’ la tesi del Mondo, riportata in una inchiesta del settimanale in edicola lunedì prossimo “basata -si afferma in una nota- su rilevazioni dei prezzi fatte dai principali operatori immobiliari”. A questa proposito vale la pena di ricordare che le analisi di settore presentate nei giorni scorsi prima dalla Gabetti e poi da Nomisma avevano registrato rispettivamente una certa stabilità e una lieve ripresa delle quotazioni. Tornando al settimanale esso accredita un calo dei prezzi particolarmente accentuato “a Roma e, soprattutto a Milano”. Due città che costituiscano di gran lunga i maggiori mercati immobiliari del paese sia per numero delle compravendita sia per il giro d’ affari realizzato. In questo quadro più penalizzati sarebbero sia gli immobili delle zone più prestigiose sia quelli di scarsa qualità nelle zone periferiche.

…..

“Oggi -afferma Mario Mangano, un conosciuto operatore immobiliare milanese specializzato in immobili di pregio- le trattative sono più lunghe e più difficili. Ma soprattutto è complicato far incontrare la domanda con l’ offerta”.

IL MATTONE NON ‘ BALLA’ PIU’ : PREZZI REALI IN RETROMARCIA
Repubblica — 14 luglio 1993   pagina 40   sezione: ECONOMIA

Tempi duri per il mercato immobiliare. Le compravendite sono in caduta libera: nel secondo semestre del ‘ 92 il numero delle compravendite è diminuito del 20,2 per cento. E iniziano a perdere colpi anche i prezzi: nel periodo novembre-maggio sono cresciuti in media soltanto dell’ 1,2 per cento, ben al di sotto dell’ inflazione. Ma nelle zone di pregio si registrano già tracolli che, a Roma e Milano, sfiorano il 30 per cento. Il quadro, tutto a tinte fosche, è stato tracciato dall’ Osservatorio di Nomisma sul mercato immobiliare, che ha presentato ieri il secondo rapporto quadrimestrale del ‘ 93. “Tutto il mercato delle costruzioni – ha spiegato Gualtiero Tamburini, responsabile dell’ Osservatorio – è coinvolto da questa crisi che sembra destinata a durare almeno fino alla fine dell’ anno”. Tre i fattori che l’ hanno determinata: “Per il ‘ 92 era prevista la fine del ciclo espansivo durato più di sette anni. La recessione e la conseguente caduta dei consumi hanno ulteriormente peggiorato la situazione.

GUIDA AI MUTUI DELLE BANCHE
Repubblica — 13 maggio 1994   pagina 29   sezione: AFFARI & FINANZA

La pesante recessione economica che ha portato ad una distruzione di oltre 500.000 posti di lavoro in un anno, ha fatto sentire i suoi effetti anche sul mercato immobiliare, che registra una fortissima contrazione della domanda, con conseguente abbattimento dei prezzi. In Italia, a differenza di quel che avviene negli altri paesi (Francia, Giappone, Inghilterra) non si può parlare di vero crollo del mercato, poiché oltre il 70% della popolazione è proprietaria della prima casa e circa il 18% di un’ abitazione secondaria, ma di un consistente calo dei prezzi variabile dal 10% al 25% in un anno.

NASCONDI IL MATTONE IN PIAZZA AFFARI
Repubblica — 19 febbraio 1996   pagina 9   sezione: AFFARI & FINANZA

Milano UN COLPO di bacchetta magica e il gioco dovrebbe essere fatto. Solo che, il più delle volte, dal cilindro del prestigiatore non esce una colomba ma un orrendo pipistrello. E’ quello che sta succedendo, in questi mesi, nel difficile rapporto fra banche, costruttori e immobiliaristi italiani. La crisi del mattone appare ormai acquisita come un dato strutturale e quindi gli istituti che hannno largamente finanziato il “boom” edilizio degli anni ‘ 80 si trovano incagliati per cifre gigantesche (si parla di sofferenze per circa 8.000 miliardi). Dinanzi a difficoltà di queste dimensioni il sistema bancario, nel suo complesso, sta cercando di venire fuori con un colpo di prestigio che consiste nel trasformare il mattone, ormai invendibile, in un titolo azionario da collocare in Borsa, se possibile, oppure da destinare ai futuri Fondi immobiliari quando finalmente vedranno la luce. Si spiega così il fiorire di iniziative e di alleanze che, negli ultimi mesi, stanno germogliando nel gran mondo dei costruttori e degli immobiliaristi.

IMMOBILI, PERCHE’ I PREZZI PER ORA NON RIPARTIRANNO
Repubblica — 30 settembre 1996   pagina 16   sezione: AFFARI & FINANZA

GLI agenti immobiliari non hanno più nemmeno gli occhi per piangere. Nel 1996 la crisi del mattone ha raggiunto il culmine: non si erano mai venduti così pochi immobili e a prezzi così bassi. Il crollo delle compravendite ha per la prima volta toccato anche l’ attività dei notai, dove si è registrato un aumento-record del ricorso alla Cassa come integrazione di reddito a chi non raggiunge un livello minimo di affari. La situazione è davvero disastrosa: negli ultimi quattro anni – dopo il boom del periodo 1989-91 – i prezzi sono scesi, soprattutto nelle grandi città, anche del 40-45 per cento. Con buona pace di coloro che hanno acquistato ai prezzi massimi……

L’articolo poi mette in luce i motivi per cui non si avrà una ripresa del mercato immobiliare nel breve periodo:

I motivi che spingono a escludere nel breve medio termine una ripresa del mercato immobiliare sono però svariati. “Ad esempio – dice De Cecco – siamo di fronte a un declino dell’ inflazione, anzi, di più: siamo di fronte a un passaggio da uno scenario inflazionistico a uno di stabilità dei prezzi. E come si sa, quando i prezzi sono stabili viene meno la domanda di case per beni-rifugio, la quale non è una componente secondaria della domanda totale”.

Altri elementi gettano acqua sul fuoco delle compravendite e delle quotazioni. “Il blocco dei salari negli ultimi anni – dice ancora De Cecco – ha tolto un 25 per cento almeno del potere d’ acquisto a chi ha un reddito fisso. Anche i possessori di redditi autonomi hanno sofferto, e quindi adesso c’ è poca liquidità da investire in immobili.

E ancora: nascono sempre meno figli, si formano sempre meno famiglie, e il patrimonio immobiliare complessivo rimane lo stesso o aumenta. Anche questo è un elemento che gioca a sfavore di una ripresa delle compravendite e dei prezzi.

MATTONE MENO CARO GIU’ DELL’ 8% IN 10 MESI
Repubblica — 28 novembre 1996   pagina 26   sezione: ECONOMIA

BOLOGNA – Il valore è crollato dell’ otto per cento in dieci mesi. “La casa come mamma su cui si può sempre contare è proprio finita”. Parola di Gualtiero Tamburini, direttore dell’ Osservatorio immobiliare di Nomisma. L’ ultima ricerca, fino ad ottobre ‘ 96, del centro studi è chiarissima: i prezzi delle abitazioni sono scesi al livello del 1989. Sommando il calo del 2,7% dell’ ultimo semestre all’ 1,5 dei sei mesi precedenti si ha su base annua una perdita nominale del 4,2% che considerando l’ inflazione corrisponde a quasi un meno 8% in termini reali. In quattro anni, dacchè la crisi è esplosa in tutta la sua gravità, a forza di flessioni successive – dice Tamburini – siamo così tornati a valori non lontani da quelli del 1989. “L’ inizio del ciclo depressivo”. A stare peggio sono Milano e Roma. “Dove la fiammata speculativa è stata più alta e quindi anche la recessione si sente con più vigore”. A tirare è solo il mercato degli affitti: Nomisma prevede 50-60 mila contratti in più nel ‘ 96: significa un aumento del 7-8%. Investire nella casa ormai è un affare in rosso. Nemmeno i recenti cali dei tassi d’ intresse, a cui dovrebbe corrispondere un aumento di prezzo degli immobili, ha invertito la tendenza.

Mostriamo ora in un grafico le notizie di Repubblica che abbiamo citato precedentemente. Nel grafico presentiamo anche il trend ascendente di lungo periodo che corrisponde ad una crescita di 0,88% su base annuale.

Questi sono fatti, se si guarda la storia recente si comprende che il mercato immobiliare è ciclico. Ci sono fasi di espansione dei prezzi e fasi di contrazione. Alla fine della crisi immobiliare degli anni ‘90 si arrivò ad un -45% sui prezzi delle case. Scordatevi che le case di mattoni non possano scendere di prezzo perchè  anche il prezzo della casa è legato alla domanda-offerta. Purtroppo la gente comune non comprende che il mattone è un mercato ciclico… ma la storia deve insegnare.

Crisi immobiliare anche nel 2010 – (19/1/2010)

Crisi nera per il mercato immobiliare italiano – (20/2/2010)

Immobili in svendita – (5/3/2010)

ANCE Veneto – La grande crisi dell’edilizia (2/6/2010)

Presidente FIAIP Bergamo, Giuliano Olivati conferma che i prezzi sono scesi mediamente del 20% rispetto al 2007 e serviranno anni per far riprendere il mercato immobiliare italiano. (12/9/2010)

Presidente FIAIP Bergamo, Giuliano Olivati dichiara (vedere filmato al punto 5minuti40secondi) “I proprietari di immobili si lamentano perché non riescono a vendere? Bella scoperta! Non si rendono conto che le loro case negli anni passati si sono rivalutate all’inverosimile. E che tempi così torneranno, chissà, forse tra dieci anni, oppure mai , chi può dirlo?”. (19/11/2010)

Tg5 del 7/3/2010 – Affitti in nero e prezzi immobiliari in calo – Video Mediaset (7/3/2010)

Le notizie si avviano a diventare di dominio pubblico, al tg5 delle ore 13.00 del 7/3/2010 si parla di prezzi in calo per il mercato immobiliare italiano. A Roma come a Milano vendere casa oggi risulta più complicato ed i proprietari devono rassegnarsi a sconti anche del -15% sul prezzo. Chi vuole vendere anche in centro e nelle zone di pregio deve comprendere che il mercato immobiliare è cambiato. Anche i costruttori hanno dovuto ribassare le pretese per poter vendere e tutto questo nonostante tassi di interesse decisamente bassi.

Warren Buffet:”l’intera popolazione americana era convinta che i prezzi non potevano scendere…”.  (03.06.2010)

Warren Buffet è uno dei più importanti investitori americani, diventato ricco anche grazie ad i suoi numerosi investimenti. Ieri Buffett ha ricordato che all’apice della crisi l’intera popolazione americana era convinta che i prezzi delle case non avrebbero potuto scendere. «Tutti hanno sbagliato, io compreso – ha detto l’a.d. di Berkshire Hathaway di fronte alla commissione parlamentare Financial Crisis Inquiry Commission -. Anche Moody’s ha commesso degli errori, ma per quanto ne so io non è colpevole di frode, e non c’è motivo per licenziare il suo amministratore delegato. In ogni caso io non mi affido mai alle valutazioni delle agenzie quando effettuo un investimento».

Frena il mercato della casa vendite e prezzi sono in calo.

29.06.2009 – Analisi analisi.pdf

Video ANSA LIVE – Casa, 2009 anno nero per mercato
Mercato immobiliare 2009 – Casa, 2009 anno nero per mercato prezzi in discesa del 9%

Una notizia fresca che non commenterò…

Crisi: Scajola, meglio dati Istat ogni tre mesi
01.07.2009 – Forniti quotidianamente possono fare danno allo sviluppo
(ANSA) – ROMA, 1 LUG – I dati sull’andamento della crisi economica ‘forniti quotidianamente possono fare danno allo sviluppo’, ha detto il ministro Scajola. Per questo sarebbe meglio che l’Istat ‘decidesse di dare le statistiche ogni tre mesi e tutte insieme. Sarebbe meglio che fare lo spezzatino’, ha aggiunto il ministro dello Sviluppo economico. ‘E’ difficile fare previsioni anche per gli uomini di governo’.

05.10.2010 – La Banca Centrale Europea prevede un ulteriore calo dei prezzi immobiliari.

La Banca Centrale Europea, effettuando delle analisi dettagliate sulla crisi del 1992 e la crisi odierna, prevede che dal 2010 al 2012 i prezzi del mercato immobiliare dovranno subire un ulteriore calo dell’8%.

08.10.2010 – Crollo prezzi case in Gran Bretagna.

(ANSA) – ROMA, 7 OTT – A settembre in Gran Bretagna il costo medio di una abitazione e’ sceso del 3,6% rispetto ad agosto. Questo è il ribasso più marcato dal 1983. Il mercato immobiliare britannico, per gli economisti, rischia una nuova crisi ed e’ probabile che a meta’ del 2011 i prezzi delle case scendano del 5% rispetto all’anno prima.

Scenari e tendenze valori immobiliari

13.07.2009 – Discesa dei prezzi lenta, graduale ma inesorabile

Mostriamao ora con l’ausilio di un grafico 3 tipologie differenti di scenario per il mercato immobiliare italiano valide per i prossimi mesi. Nel grafico vengono presentati 3 scenari differenti, nel primo si ipotizza una discesa dei prezzi del 5% annuo partendo dal valore di un immobile di 350 mila euro. Il secondo scenario ipotizza una discesa dei prezzi del 10% annuo (secondo noi lo scenario più probabile…). Il terzo scenario prende in ipotesi una discesa dei prezzi del 15% annuo. Prendendo in esame lo scenario 2, discesa dei prezzi del 10% annuo, possiamo notare che per un immobile del valore di 350 mila euro nel primo anno si ha una perdita di circa 35 mila euro mentre in 36 mesi il prezzo dell’immobile raggiunge i 260 mila euro. Pertanto, secondo noi, la discesa dei prezzi immobiliari sarà lenta e graduale ma anche inesorabile.

Mercato immobiliare previsione 2009 2010 2011.

Molti analisti si attendono una correzione dei prezzi delle case di almeno il 25%, altri ritengono molto probabile una diminuzione nel breve-medio periodo anche del 40%.

1. Mercato immobiliare in crisi fino al 2011 .
2. Fondo Monetario Internazionele: i prezzi delle case caleranno del 25% .
3. Crollo del mercato immobiliare italiano .
4. Edilizia in crisi posti a rischio e cantieri bloccati .

Perchè l’andamento negativo del mercato immobiliare italiano continuerà:

1. Mercato immobiliare italiano nel 2010.
2. Andamento negativo per il mercato immobiliare.
3. Fondi immobiliari in perdita del 50%.

Aggiorneremo spesso questo post con nuove informazioni e dati…

Stay tuned!