In questo articolo evidenzieremo quali sono i principali fattori che determineranno una forte discesa dei prezzi immobiliari italiani anche nei prossimi anni.

Principali fattori che dominano il mercato immobiliare e sono causa della diminuzione dei prezzi:

1. Aumento disoccupazione
2. Aumento tempi di vendita
3. Forte diminuzione delle transazioni
4. Aumento indebitamento dei costruttori
5. Diminuzione prezzi dei terreni edificabili
6. Forte diminuzione dell’inflazione

Il grafico mostra una previsione o probabile scenario per il mercato immobiliare 2010, 2011, 2012.

Sul grafico sono rappresentate 3 curve. La prima curva riguarda l’andamento medio del prezzo di un immobile che nel 1985 era stimato in 100 mila euro. La seconda curva rappresenta la base di rivalutazione che hanno avuto mediamente gli immobili negli ultimi 23 anni. La terza curva rappresenta l’andamento rivalutato dei picchi raggiunti dai prezzi. Dal grafico è facilmente visibile come il mercato immobiliare italiano presenti cicli di espansione e contrazione dei prezzi. Gli ultimi anni (2010,2011 e 2012) rappresentano una possibile evoluazione dei prezzi al ribasso per il mercato italiano.

Perchè la crisi immobiliare è reale? Per valutare come gli investitori guardano al mercato immobiliare italiano prendiamo in esame alcune società per azioni che investono in questo settore. Analizziamo l’andamento azionario di queste società negli ultimi mesi attraverso i seguenti grafici aggiornati a Febbraio 2010. La linea azzurra indica l’indice FTSE MIB. I grafici mostrano molto bene la valutazione negativa degli investitori nei confronti dei titoli del comparto immobiliare italiano. Se paragoniamo l’indice FTSE MIB (FTSE MIB è attualmente il più significativo indice azionario della Borsa italiana. Questo indice rappresenta il paniere che racchiude le azioni delle 40 maggiori società italiane ed estere quotate sui mercati gestiti da Borsa Italiana) notiamo come i titoli che operano nel mercato immobiliare italiano stiano notevolmente sottoperformando.

Immagine PirelliReEstate (da Gennaio 2006 a Febbraio 2010)

Immagine Gabetti (da Gennaio 2006 a Febbraio 2010)

Risanamento (da Gennaio 2006 a Febbraio 2010)

Ecco quanto perdono questi titoli dall’inizio della crisi economica:

• Gabetti -87%
• Pirelli Real Estate -96%
• Risanamento -91%

Ricordiamo ancora una volta che usualmente gli andamenti del mercato azionario anticipano l’andamento dell’economia reale.

La crisi del mercato immobiliare italiano è sempre più pesante. Lo scoppio della bolla immobiliare negli USA, in Spagna ed in Gran Bretagna sta facendo sentire il suo peso anche sui gruppi italiani. Il gruppo Gabetti ha evidenziato la difficile situazione del mercato immobiliare italiano con la riduzione notevole del numero di transazioni intermediate e il notevole allungamento dei tempi di vendita. A questi problemi si aggiunge la stretta del credito concesso alle famiglie e alle imprese a causa della carente liquidità del sistema finanziario.

Quali sono i segnali per un possibile scenario deflattivo?

Alcuni economisti ritengono anche probabile uno scenario deflattivo che riguarderà l’Europa. Nel caso in cui queste ipotesi si dovessero verificare i prezzi immobiliari non saliranno per molto tempo. Vediamo quali sono i principali segnali dell’inizio di un possibile scenario deflattivo:

1. Discesa dei prezzi (settore immobiliare, settore automobilistico, settore energia …)
2. Aumento delle insolvenze sui mutui e dei pignoramenti immobiliari.
3. Aumento della disoccupazione

Alcuni di questi segnali sono già presenti in Italia. Tuttavia lo scenario deflattivo non sembra ancora avviarsi e l’ultimo dato misurato a Dicembre 2009 sull’inflazione è 1.0%.

Come incideranno i prezzi dei terreni edificabili sui nuovi cantieri pronti a fine 2010?

I prezzi dei terreni edificabili sono in forte diminuzione. Questo fattore incide in modo non trascurabile sui prezzi immobiliari dei nuovi cantieri. Al momento attuale è già possibile misurare una notevole diminuzione delle differenze tra i prezzi richiesti dai venditori privati ed i prezzi rischiesti dai costruttori. I costruttori infatti stanno rivedendo i loro prezzi di vendita più velocemente dei privati. Tuttavia  per  i prossimi 12 mesi stimiamo una diminuzione ancora più marcata dei prezzi di vendita del nuovo data da questi fattori:

1. Costi minori sulle materie prime
2. Costi minori nel comparto energia
3. Costi minori dei terreni edificabili
4. Aumento della necessità di vendita dei costruttori (Tasse e possibilità di nuovi articoli a sfavore dei costruttori che mantengono invenduti immobili per molto tempo…)

I pignoramenti sono aumentati?

Adusbef e Federconsumatori hanno raccolto numerosi dati dai tribunali che riguardano pignoramenti e vendite all’asta nel 2009. Il risultato di questa indagine mostra che le vendite all’asta sono aumentate del 15% rispetto al 2008. Tutto questo nonostante i tassi di interesse bassi e la diminuzione dei costi legati ai mutui. Prendendo in esame un arco di tempo che va dal 2007 al 2009 l’indagine mostra un aumento dei pignoramenti del 60% (130 mila case all’asta).

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In questo articolo vogliamo citare le regole di Gann, non perchè sicuri che il suo metodo sia imbattibile ma perchè alcune delle sue regole sono sicuramente valide per arginare le perdite. Abbiamo evindenziato in grassetto le regole secondo noi più utili:

1. Dividi il tuo capitale in 10 parti uguali e rischiane al massimo solo una per operazione.
   
2. Usa sempre lo stop loss.
3. Non sovraesporti (overtrade), perchè violeresti la regola N.1.
4. Non permettere mai che un profitto diventi perdita. Per far ciò alza il tuo stop loss (o abbassalo se sei al ribasso) man mano che i prezzi salgono (o scendono). In tale maniera, l’eventuale inversione di tendenza, ti liquiderà mentre sei ancora in profitto.
5. Segui sempre la tendenza. Non pensare di anticiparla. Non intervenire ne in acquisto ne in vendita se non sei sicuro della direzione del mercato o del singolo titolo.
6. Se hai dubbi, non eseguire operazioni.
7. Intervieni solo sui titoli attivi. Lascia perdere tutto ciò che non dà segni di vita per molto tempo.
8. Distribuisci il rischio su quattro-cinque titoli diversi. Evita di mettere tutte le uova in un paniere.
9. Non vincolare i tuoi ordini. Quando hai deciso, compra o vendi al meglio (at the market).
10. Non uscire da una posizione se non ne hai motivo. Segui la tendenza e proteggiti con uno stop loss.
11. Accumula un surplus. Dopo un certo numero di successi metti un po’ di denaro da parte ed utilizzalo nelle emergenze o durante i periodi di panico.
12. Non comprare mai per incassare un dividendo.
13. Non razionalizzare una perdita. Se il mercato è in direzione contraria alla tua, non dirti che è una buona occasione per incrementare i tuoi acquisti (o vendite se sei al ribasso). Devi solo uscire dalla tua posizione.
14. Non entrare ne uscire mai da una posizione solo perchè sei diventato impaziente.
15. Evita di fare piccoli profitti e grosse perdite.
16. Non cancellare mai uno stop loss.
17. Evita di entrare e uscire continuamente dal mercato.
18. Gioca sia al rialzo che al ribasso (Long e short…).
19. Non comprare solo perchè i prezzi ti sembrano bassi ne tantomeno devi vendere se ti sembrano alti.
20. Fai attenzione ad incrementare la tua posizione al momento sbagliato. Aspetta fino a quando il titolo è diventato molto attivo ed ha perforato la resistenza per comprare di più (ovvero ha sfondato il supporto per vendere di più).
21. Se vuoi incrementare la tua posizione, ricordati di farlo con titoli molto sottili (poco flottante) se sei in acquisto e con titoli molto liquidi (molto flottante) se sei in vendita.
22. Non cercare di pareggiare. Se hai comprato un titolo che ha cominciato a scendere non venderne un’altro allo scoperto solo per pareggiare. Vendi il titolo che hai comprato.
23. Non cambiare mai posizione senza un buon motivo. Solo una accertata inversione di tendenza giustifica tale decisione.
24. Dopo un lungo periodo di successi non aumentare il capitale investito. Rischi di perdere in poche operazioni ciò che hai guadagnato in tanto tempo.