Comprare casa oggi? Per molti investitori l’imperativo rimane l’attesa. La bolla immobiliare che in questi ultimi anni si è gonfiata ha portato squilibri enormi nell’economia. Noi stimiamo che il crollo possa arrivare ad un -40% dalle quotazioni del 2006. Le notizie dell’inizio della discesa del mercato immobiliare italiano sui quotidiani non mancano, anche se spesso vengono sminuite ad arte.

Molti analisti si attendono una correzione dei prezzi delle case di almeno il 25%, altri ritengono molto probabile una diminuzione nel breve-medio periodo anche del 40%.

1. Mercato immobiliare in crisi fino al 2011 .
2. Fondo Monetario Internazionele: i prezzi delle case caleranno del 25% .
3. Crollo del mercato immobiliare italiano .
4. Edilizia in crisi posti a rischio e cantieri bloccati .

Perchè l’andamento negativo del mercato immobiliare italiano continuerà:

1. Mercato immobiliare italiano nel 2010.
2. Andamento negativo per il mercato immobiliare.
3. Fondi immobiliari in perdita del 50%.

Tg5 del 7/3/2010 – Affitti in nero e prezzi immobiliari in calo – Video Mediaset (7/3/2010)

Le notizie si avviano a diventare di dominio pubblico, al tg5 delle ore 13.00 del 7/3/2010 si parla di prezzi in calo per il mercato immobiliare italiano. A Roma come a Milano vendere casa oggi risulta più complicato ed i proprietari devono rassegnarsi a sconti anche del -15% sul prezzo. Chi vuole vendere anche in centro e nelle zone di pregio deve comprendere che il mercato immobiliare è cambiato. Anche i costruttori hanno dovuto ribassare le pretese per poter vendere e tutto questo nonostante tassi di interesse decisamente bassi.

Frena il mercato della casa vendite e prezzi sono in calo. 29.06.2009 – Analisi analisi.pdf

Video ANSA LIVE – Casa, 2009 anno nero per mercato
Mercato immobiliare 2009 – Casa, 2009 anno nero per mercato prezzi in discesa del 9%

Tasso variabile? No grazie…

I mutui a tasso variabile offrono al momento attuale la convenienza maggiore ma questa convenienza è destinata a ridursi quando superata la recessione che stiamo vivendo il costo del denaro tornerà a salire e con esso le rate del finanziamento.

Ecco 6 motivi per non fare il tasso variabile:

1. Una delle principali differenze tra tasso variabile e tasso fisso è la seguente: chi sottoscrive un mutuo a tasso variabile a fronte di una rata minore prende in carico il rischio che le rate aumentino, nel caso invece del mutuo a tasso fisso i rischi collegati vengono gestiti dalla banca a fronte di una rata costante ma più elevata per il sottoscrittore del mutuo.
2. Al momento attuale abbiamo i tassi molto bassi pertanto il tasso variabile non è conveniente (vedi punto 3).
3. La probabilità che i tassi inizino a salire sul lungo periodo è molto alta (aumento inflazione…) Quando sottoscrivi un mutuo a tasso variabile stai pensando fortemente che nell’arco dei prossimi 20 anni i tassi non saliranno, tuttavia questa ipotesi è decisamente poco probabile.
4. La differenza tra le rate di un mutuo a tasso fisso ed un equivalente mutuo a tasso variabile è bassa (al momento attuale circa 150euro/mensili)
5. Le banche spingono per mutui a tassi variabili perchè per loro ha un rischio inferiore.
6. Il calcolo dei rischi collegati su un mutuo a tasso variabile nel periodo che stiamo vivendo è decisamente complesso.

Perchè fare il tasso fisso?

Il mutuo a tasso fisso garantisce al sottoscrittore una rata costante per tutta la durata del mutuo. Pertanto il mutuo a tasso fisso è ideale per chi ha un reddito medio e non vuole o non può correre rischi. Inoltre attualmente il tasso fisso è ai minimi e sebbene vi siano spread molto elevati tuttavia questo è il costo per chi non vuole correre rischi.

Sottolineamo che la scelta del tasso è fondamentale per la futura serenità del mutuatario, tale scelta infatti si riflette sia sul costo del finanziamento, come interessi che debbono essere pagati, sia sul bilancio familiare e pertanto sul tenore di vita.

Di seguito presentiamo i dati del parametro Eurirs che costituisce il tasso interbancario di riferimento al quale vengono ancorati i mutui bancari a tasso fisso di lungo periodo. Il parametro Eurirs è diffuso quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea e viene calcolato tramite una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Economica e Monetaria si scambiano il pagamento degli interessi sui rispettivi prestiti.

Dati Eurirs del giorno 10/10/2009
5  anni 2,65%
10 anni 3,38%
15 anni 3,75%
20 anni 3,91%
25 anni 3,88%
30 anni 3,83%

Segnaliamo il dato Irs a 30 anni più basso è stato del 3,11% il giorno 5/12/2008.

Segnaliamo il dato Irs a 30 anni più alto è stato del 6,048% il giorno 31/5/2001.

Grafico Eurirs Storico

Il grafico dell’andamento dell’eurirs mostra un trend lievemente in salita per i prestiti di lunga durata ed un trend discendente per i prestiti di breve durata. Si nota anche agevolmente come, durante l’ultimo periodo, sia aumentata la forbice tra i prestiti a breve rispetto ai prestiti a lunga scadenza.

Grafico Eurirs 20 anni (100 giorni)

Il grafico dell’andamento dell’eurirs a 20 anni mostra un trend discendente in questi ultimi 100 giorni.