Elenchiamo alcuni annunci storici che permetteranno di fare luce su quel che sta accadendo oggi nel settore immobiliare e nella comunicazione mediatica.

Prima di tutto dobbiamo prendere in considerazione, ancora una volta, il grafico del crollo immobiliare che iniziò nel 1992 e terminò nel 1998 che vediamo nell’immagine seguente.

Crollo immobiliare 1992-1998

Analizziamo ora l’ostinazione con cui i principali attori del mercato immobiliare ribadivano un ritorno all’aumento dei prezzi in breve tempo e pertanto consigliavano l’acquisto della casa.

Nomisma (Marzo 1992) Nomisma prevede un’impennata del prezzo delle case tra il 10% ed il 15%. Ma succede esattamente il contrario.

Caam (Settembre 1993) Dopo una lunga e decisa fase di stagnazione del mercato immobiliare il Caam annuncia una ripresa delle quotazioni. Anche questo annuncio fu smentito dai fatti. La lunga discesa dei prezzi continuò inesorabilmente.

Dopo questi annunci il corriere della sere fece anche un articolo a riguardo…

Corriere della Sera (19 Settembre 1994)  “certi strani signori fanno volare il mattone” “E’ un appuntamento fisso: un paio di volte all’ anno c’e’ chi prevede un boom dei prezzi. invece. . .” L’articolo continua citando un appello fatto da una nota società di analisi del mercato immobiliare: “Comprate casa subito, perchè i prezzi stanno per ripartire”. Naturalmente i prezzi non ripartirono per altri 5 anni! In quegli anni le previsioni di una possibile uscita in breve tempo dalla crisi immobiliare si susseguirono ogni sei mesi circa.

Nomisma (1994) Nomisma annuncia che la stagione dei crolli sta per finire e i prezzi stanno tornando a salire lentamente.

Censis (1994) La previsione del Censis va invece sul ristagno ma con aumento delle compravendite e quotazioni ferme.

Caam (1994) Claudio Lossa, presidente del Caam e della borsa immobiliare di Milano, annuncia “tra sei nove mesi sul settore tornerà a brillare il sole”. Lossa ribadisce che a breve termine il gioco tornerà nelle mani dei venditori che non saranno più a praticare gli attuali prezzi e le attuali condizioni di pagamento. Lossa conclude dicendo che le case saranno più care nel 1995. Naturalmente nulla di tutto questo si realizzò, anzi, vi furono 5 anni di declino prima che il settore si stabilizzò.

Corriere della Sera (1995) Titolo: “immobili, ripresa rinviata all’anno prossimo”

Nell’articolo viene citata Scenari Immobiliari. L’istituto milanese di ricerche segnala che la gran parte degli operatori intervistati ha spostato le previsioni di rialzo dei prezzi a fine anno (1995) e al 1996. Naturalmente anche questa previsione di Scenari Immobiliari non si realizzò!

Corriere della Sera (1995) Titolo: “Casa, si cambia è l’ora degli affari” Nell’articolo si afferma che è arrivato il momento di comprare casa anche perchè le buone occasioni non mancano. I venditori concedono sconti e i prezzi sono scesi ai minimi. In quel periodo quasi tutti gli operatori del settore annunciarono che i valori erano ai minimi e che entro breve tempo sarebbe riconminciata la ripresa delle quotazioni immobiliari. Naturalmente, quasi tutti affermavano che non si doveva perder tempo. Ma tutto questo si rivelò errato ed i prezzi delle case in termini reali continuarono a scendere.

Corriere della Sera (1996) Titolo: “Case, prezzi fermi ancora per un anno”. La gran parte degli operatori del settore immobiliare conferma che i prezzi rimarranno fermi (e pertanto ben sotto l’inflazione con una perdita reale consistente per il mattone) ancora per 12 o 24 mesi. Ma non dovevano ripartire?

Abbiamo ripetuto spesso che l’inerzia del mercato immobiliare è molto elevata. I prezzi che propongono i venditori rimangono per un lungo periodo invariati. Se analizziamo la situazione del precedente crollo immobiliare notiamo che solo nel 1995 la forbice tra i prezzi richiesti dal venditore ed i prezzi offerti dal compratore diminuì per arrivare ad una differenza di circa il 5%. Infatti, nel 1994 c’era la tendenza, da parte del venditore, a sopravvalutare notevolmente il proprio immobile. Durante quell’anno si potevano ottenere sconti anche del 30% rispetto al valore imposto dal venditore. Il venditore, dopo lunghe attese, comprendeva che l’unico modo per vendere era scontare l’immobile in sede di trattativa. L’anno seguente invece mostrò un calo dei prezzi sui listini ed un avvicinamento dei venditori ai prezzi offerti dai compratori.  (Corriere della sera (1995)  Titolo: “Quanto vale la tua casa”)

E’ naturale che sulle più note fonti mediatiche si continui ad incitare l’acquisto del mattone. Durante le  precedenti crisi del settore immobiliare è accaduto proprio questo.  Concludiamo affermando che durante la prima fase del crollo è normale che i listini mostrino una tendenza refrattaria alla discesa. Tuttavia, nella successiva fase, anche i più ostinati comprendono che se vogliono vendere, dovranno necessariamente diminuire i prezzi perchè non più in linea con il mercato.