Analizziamo alcuni dei fattori che stanno condizionando negativamente il mercato immobiliare italiano:

• il calo della domanda
• la disoccupazione in aumento
• i redditi  non proporzionati al costo della vita
• l’aumento dell’offerta

E’ possibile, in questo periodo, assistere ad uno spostamento dalla Borsa agli immobili? Dobbiamo dire che chi ha investito in Borsa difficilmente potrà lasciare l’azionario poichè incasserebbe le enormi perdite avvenute. Inoltre l’investitore tende a muoversi in quei settori che sono sottostimati dal mercato e che possono rendere di più nel futuro.

La domanda di case da investimento è solo il 12% del totale. E Luca Dondi di Nomisma sottolinea: «Sarà difficile che avvenga uno spostamento dalla Borsa agli immobili come nel 2001, perché ora siamo in una fase negativa per tutti gli impieghi».

Analizziamo ora l’eventualità che la liquidità si sposti verso l’immobiliare. L’acquisto finalizzato all’uso è tuttora la parte prevalente delle quote di mercato, sia esso destinato a prima o seconda casa. La vendita di immobili destinata ad investimento non è facilitata a causa dell’assenza di sgravi fiscali e della legislazione che non incentiva la messa a reddito. L’investitore per definizione si dirige usualmente dove il mercato ha maggiore prospettive di crescita. Proprio in un momento di crisi economica gli stessi si sono allontanati dal mercato immobiliare nazionale a favore di nuovi mercati immobiliari o a prosperosi mercati borsistici.

Il calo della domanda

Nel seguente grafico analizziamo le transazioni immobiliari italiane dal 2001 al 2009.

Il grafico è stato costruito utilizzando il dato NTN (numero di transazioni normalizzate). Questo indicatore della dinamica di mercato rappresenta il numero di transazioni normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravendute avvenute in un determinato periodo di tempo. Il segmento rosso si riferisce al primo semetre 2009 ed il dato è stato parzialmente stimato prendendo in esame il primo trimestre del 2009.

L’Agenzia del territorio ha pubblicato i dati che si riferiscono al primo trimestre 2009. I dati evidenziano che per il primo trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 299.419 transazioni (NTN), con un decremento del -18,7% rispetto al  primo trimestre 2008. Viene pertanto confermato il trend negativo avviato a partire dal primo semestre del 2006.

Se confrontiamo i dati del 2005, quando si è avuto il picco della domanda, rispetto al 2009 abbiamo una diminuzione della domanda di 250000 transazioni che corrisponde ad una diminuzione in percentuale del -28%.

La disoccupazione in aumento

(13 Agosto 2009) ROMA (MF-DJ)–I 54 previsori interpellati nell’ambito della Survey of Professional Forecasters (Spf) per il terzo trimestre 2009 hanno corretto al rialzo di 0,4 punti percentuali le previsioni sul tasso di disoccupazione nell’Eurozona sia per il 2009 che per il 2010. E’ quanto si legge nel bollettino della Bce di agosto.

In particolare, si stima che il tasso di disoccupazione raggiunga il 9,7% nel 2009, per poi aumentare ulteriormente al 10,9% nel 2010 e scendere lievemente al 10,6% nel 2011.

L’Eurostat ha collocato l’Italia al terzo posto sulla base dei dati relativi alla disoccupazione giovanile. Dai dati raccolti e analizzati dall’Eurostat emerge che la prospettiva di lavoro per chi ha meno di 25 anni è peggiore in Spagna, dove è senza lavoro un ragazzo su tre (33,6%), seguita dalla Lettonia (28,2%) e dall’Italia dove è senza lavoro un giovane su quattro (24,9%, vedi figura).

L’Istituto Nazionale di Statistica ha misurato un elevato aumento della disoccupazione in Italia nei primi tre mesi del 2009. Sono stati persi nel periodo ben 200 mila posti di lavoro. In base alle rilevazioni ISTAT sulle forze lavoro, nel primo trimestre del 2009 il tasso di disoccupazione sale al 7,9%. A livello territoriale la disoccupazione al Nord è al 5,1%, nel centro Italia si porta al 7,6% mentre nelle Regioni del Mezzogiorno si attesta al 13,2%.

Vediamo come il fattore disoccupazione influenza il mercato immobiliare americano. La Mortgage Bankers Association, associazione nazionale che rappresenta l’industria finanziaria nel settore immobiliare, ha confermato che l’insolvenza dei mutui è aumentata dell’ 8% rispetto al totale dei prestiti. Questo dato rappresenta un record mai raggiunto dall’anno 1972. La disoccupazione in America è salita al 6,9%. Jay Brinkmann, responsabile analisi della First American CoreLogic, società che si occupa di analisi economiche, conferma che stiamo entrando nel secondo anno di recessione e che il problema disoccupazione sta divenendo la maggior causa dei mancati pagamenti.

Redditi non proporzionati al costo della vita

La seguente immagine mostra il reddito netto per impiegati di diversi paesi.

Prendendo in esame i redditi netti notiamo facilmente come l’Italia stia ampliamente sotto altri paesi come Inghilterra, Stati Uniti, Germania, Francia e Spagna. Nei paesi citat,i la crisi ha colpito duramente il settore immobiliare con i prezzi delle case che hanno subito una discesa non indifferente. Bisogna tenere in considerazione che con un reddito netto basso e la crisi del credito è naturale attendersi anche una forte diminuzione dei prezzi immobiliari.

Il nostro paese risulta inoltre al sesto posto tra i 30 paesi dell’Ocse per le maggiori diseguaglianze dei redditi da lavoro. Prendendo in esame i dati sulla dinamica dei profitti delle maggiori imprese industriali italiane dal 1995 al 2006, i profitti netti sono cresciuti del 75% a fronte di un incremento delle retribuzioni pari a solo il 5,5% (dati elaborati da Mediobanca). La conseguenza della non equa distribuzione della ricchezza è stata una caduta della domanda interna. Tutto questo ha portato ad un elevato rapporto tra debito e reddito medio lordo delle famiglie, dove per debito vengono presi in considerazione mutui e credito al consumo. Il reddito familiare disponibile registra una perdita media di circa 1600 euro tra il 2002 ed il 2008.

Conclusioni

La resistenza dei venditori è alle strette e la pressione al ribasso sui prezzi delle case è altissima in questi ultimi mesi. Cercare di vendere immobili ad un prezzo ante crisi ha paralizzato il mercato immobiliare italiano e sta preparando il terreno per una correzione dei prezzi immobiliari. I venditori, dopo un lungo periodo di stoica resistenza saranno costretti a modificare le loro strategie concedendo sconti sui propri immobili. Tutto questo sta già avvenendo, tuttavia il mercato immobiliare presenta un’inerzia enorme ed è necessario attendere ancora per approfittare dei prezzi che verranno.  La crisi del credito, l’enorme debito dei costruttori ed i tanti cantieri bloccati hanno innescato oramai l’effetto domino.

Il sentiment tra gli operatori del settore è cambiato notevolmente in questi ultimi mesi. Se fino a poco tempo fa era un tabù discutere di bolla immobiliare in Italia e quasi tutti erano pronti a giurare che il crollo non potesse avvenire ora invece non è più così. Attualmente anche tra le fonti più legate al settore immobiliare inizia a farsi strada l’idea di un calo generalizzato dei prezzi.

Il mercato immobiliare italiano ha bisogno di un adeguamento dei prezzi al ribasso di un buon -40% rispetto ai massimi raggiunti precedentemente. Solo in questo modo vi sarà un nuovo incontro tra domanda e offerta e gli investitori torneranno a riversare denaro in questo settore.

Perchè i prezzi possono anche scendere: Crollo del mercato immobiliare italiano .